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Koreanherald Column

상업용 부동산 (commercial) 투자시 장단점

글쓴날짜 : 2011-02-25 13:38

부동산 상품은 크게 일반주택(residential)과 상업용(commercial) 두 가지로 나눠 볼 수 있습니다.
투자 측면에서 상업용 부동산의 경우 어떠한 장단점이 있는지 간략하게 설명을 드리도록 하겠습니다.

장기 계약과 3개월치 보증금
대부분의 상업용 부동산은 계약 기간이 일반주택에 비해 깁니다. 통상 3년이나 혹은 5년이상 계약을 체결합니다. 가장 많게는 5년 기본 계약에 5년을 더 리스를 할 수 있도록 고려한다는 옵션을 달아, ‘5 × 5’로 계약합니다.
보증금, 즉 본드의 경우 계약조건에 따라 차이가 있겠지만 대부분 3개월치 임대료를 ‘뱅크 개런티’ 형태로 냅니다. 임대인(집주인) 입장에선 임대료 연체나 건물 훼손 등에 관해 일반 주택의 경우 한달 혹은 4주치 보증금을 가지고 있는 점에 비해 좀 더 안전하다고 볼 수 있습니다.

임대료 인상, 상가 관리비, 세금 등 임차인이 지불
계약 당시 임대료 상승에 대한 조건을 CPI(소비자물가 상승률), 혹은 연 4-5% 정도로 정하기 때문에 장기계약이지만 임대료를 계속 인상할 수 있다는 것 역시 상업용 부동산의 매력이기도 합니다. 경우에 따라선 관리비, 물세, 지방세 등을 임차인이 지불하는 것도 임대 주택과 크게 다른 점 중 하나라고 할 수 있습니다.
이런 점에서 상업용 부동산이 일반 거주용 부동산에 비해 조금 더 높은 연 7-10% 정도를 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 또한 일반 주택보다 상가 건물이 연간 감가상각 되는 수치가 더 높게 책정되어 투자자 입장에선 그에 따른 세금 혜택 역시 받으실 수 있습니다.
융자 절차 주택에 비해 까다롭고 가치 상승에 대한 리스크 감안
모기지(Mortgage)를 이용해 상업용 부동산을 구입해야 하는 경우, 일반 주택 융자와 승인 과정에 차이가 있습니다. 주택 융자의 경우엔 높게는 구입가격의 90% 이상도 융자 대출이 가능
하지만 상업용 부동산은 70% 정도가 최대 승인한도입니다.
다시 말하면 부동산을 구입할 때 일반 주택의 경우 전체 가격의 10-20%의 돈만 있으면 되지만, 상업용 부동산일 경우 적어도 30%의 돈이 준비돼야 한다는 것입니다. 대개 초기 자금이 많지 않기 때문에 상업용 부동산보다 주거용 부동산을 더 많이 선택합니다.
통상 부동산은 7-10년 후에 가치가 약 두배 정도 상승하는 것으로 보고 있지만, 상업용 부동산의 경우 상승률을 측정이 주거용 부동산에 비해 좀 더 어려운 게 사실입니다. 그만큼 리스크 요소가 더 많다고 생각하시면 됩니다.
따라서 다양한 부동산 상품 중 어떤 부동산 상품을 선택하든, 가장 중요한 점은 현재 시장의 흐름을 파악하고 전문가와 상담 후 결정하시는 것이 가장 안전한 투자 방법이라 할 수 있습니다.

이경원 / Property Manager
CJ REAL ESTATE RHODES
02 9739 6000/ (kay@cjintl.com.au)

법적 책임 면제 : 본 칼럼은 호주 부동산 매매 및 임대 등에 관한 일반적인 내용을 다루고 있습니다. 보다 구체적인 부동산 매매, 법률 정보 등에 대해서는 부동산, 법률, 세무 전문가의 조언을 받아야 합니다.