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Koreanherald Column

업무용 부동산(office) 임대 관련 사항

글쓴날짜 : 2011-02-04 11:51

부동산에는 거주용 부동산과 영업용, 업무용 부동산 등 여러가지 형태가 있습니다.
이중 업무용 부동산, 즉 오피스는 크게는 시티 지역에 큰 빌딩에 자리잡은 사무실에서부터 작게는 로컬 지역에 자리잡은 소형 오피스까지 다양합니다. 오피스 건물 역시 위치에 따라 판매, 임대가격에 큰 차이가 있습니다.

주거용 부동산과 비교해봤을때 차이점이 있다면 업무용 부동산의 경우엔 통상적으로 임대료 혹은 매매가격을 평방미터(m²)에 따라 책정한다는 점을 들 수 있습니다. 또 주거용 부동산의 임대료는 주 단위로 계산하는 반면, 사무실의 임대료는 면적당 연간 비용이 얼마인지를 알고 있어야 합니다. 따라서 업무용 부동산의 임대 광고를 보면 전체 면적과 m² 당 가격을 표기해 놓고 있습니다.
부동산 투자에 있어 가장 먼저 확인해 봐야 할 사항 중 하나가 임대 수익율일 겁니다. 업무용 부동산 투자에 있어서도 주거용 부동산과 마찬가지로 임대 수익율이 얼마나 되는지를 먼저 확인해 보셔야 합니다. 업무용 부동산의 경우 연간 임대 수익율을 산출할 때 해당 부동산에 따른 outgoings(지출 금액), rent review(임대료 조정 조건), 연장 옵션, 해지 옵션 등의 사항들을 꼭 따져봐야 합니다.

연간 임대료:
오피스의 연간 임대료는 면적당으로 계산되며 주거용 부동산이 아닌 업무용 부동산의 경우엔 GST 가격이 포함됩니다. 모든 부동산이 마찬가지겠지만, 오피스의 경우 특히 면적(m²) 에 따라 계산되는 만큼 내부 총 면적은 도면 등을 통해 확인해 볼 필요가 있습니다.
Outgoings(부동산 관리에 따른 지출 금액)
오피스 건물에 경우 대개 공동 구역의 전기세부터 청소비, 관련 세금(보험료, 지방세, 물세 등)의 비용이 들어갑니다. 임대 계약시 조금씩 차이가 있지만 Outgoing을 건물주가 렌트비에 포함하는 경우도 있고 그렇지 않은 경우도 있습니다. 따라서 사무실 임대료를 비교할때 지출 금액 즉 Outgoing을 포함한 Gross rent인지, Outgoing이 포함되지 않은 Net rent인지 꼭 확인봐야 합니다.

Rent Review (임대료 조정 조건)
Rent Review 란 임대 계약기간 중 임대료를 조정할 수 있는 조건입니다. 임대 계약시 계약서에 명시되며, 경우에 따라 매년 정해진 인상율로 올리거나 혹은 CPI(소비자물가지수) 변동에 따라 정합니다.
또 정해진 기간마다 공인 감정평가사(Property valuer)의 감정을 받아 조정하기도 합니다. 오피스 임대시장의 상황에 따라 처음 계약 당시 이러한 조건들이 임대인과 임차인 사이에 조정되어 계약서에 표기 하기 때문에 시장 상황에 따라 조건들이 정해 집니다.

연장 / 해지 옵션
마지막으로 계약서상에서 확인해 봐야 할 사항들이 있다면 연장 혹은 해지 옵션입니다. 연장 옵션은 최초의 임대차 기간 만료 후 계약서에 표기된 기간 만큼 계속해서 임대를 연장할 수 있는 기간을 말합니다. 따라서 ‘3+3’이라고 말한다면 이는 3년 계약에 3년 연장할 수 있는 옵션을 준다는 의미입니다.
처음 사무실을 임대하는 경우엔 임대인 뿐 아니라 임차인 역시 고정적으로 임대료를 지불할 수 있을지에 대한 위험 부담을 안고 있는 건 마찬가지 입니다. 이런 경우를 대비해 계약 초기에 계약 해지조건을 추가할 수 있습니다. 예를 들어 계약은 5년 혹은 3년이라는 기간을 했지만 1~2년후 계약을 해지할 수 있다는 권리 조항을 추가하면 됩니다.
영업용 부동산의 경우 임대 계약절차는 대부분 임대인과 임차인이 각각 선임한 변호사에 의해 계약이 진행됩니다. 따라서 확실하지 않은 부분들이 있다면 전문가에게 확인해 보시는 것이 가장 안전한 방법입니다.
투자자 입장에선 현재 임대 중인 부동산을 구입하려고 하는 경우거나 혹은 임대인이나 임차인의 경우 임대계약을 이제 막 시작하려 한다면 위의 설명드린 임대 관련 사항들을 꼼꼼하게 확인하시고 결정하신다면 보다 안전한 선택을 할 수 있으리라 생각됩니다.

이경원 / Property Manager

CJ REAL ESTATE RHODES
02 9739 6000/ (kay@cjintl.com.au)

법적 책임 면제 : 본 칼럼은 호주 부동산 매매 및 임대 등에 관한 일반적인 내용을 다루고 있습니다. 보다 구체적인 부동산 매매, 법률 정보 등에 대해서는 부동산, 법률, 세무 전문가의 조언을 받아야 합니다.